부동산 개발업자, 컨설팅회사 및 관계자들이 호치민 환경자원부(Department of Natural Resources and Environment)에 의해 처음 발표된 77개의 은행 담보가 잡힌 부동산 리스트를 놓고 갑론을박이 치열함.

 

당국에 따르면 부동산 구매자들에게 정확한 정보를 제공하고 부동산 시장의 투명성을 강화하기 위해 리스트를 공개하였다고 밝힘

 

토지 등록 사무소(Land registration office)의 담당자인 Pham Ngoc Lien씨는 개발자들이 그들의 프로젝트를 위한 자금이 필요하여 프로젝트 완성 전 그들의 아파트를 판매하기도 한다고 밝힘

 

하지만 아파트는 건설부의 승인이 떨어진 다음부터 판매가 가능함

 

따라서 Lien씨는 부동산 구매을 위한 자금 및 신탁을 사용하기전 해당 프로젝트에 대해 면밀히 조사할 것을 추천하였으며 만약 부동산이 개발자에 의해 담보로 잡혀 있다면 부동산 구매자는 개발자에게 구매한 아파트에 대한 담보 제거 확인 문서를 제공할 것을 요청할 권리가 있다 밝힘

 

해당 리스트가 공개됨에 따라 실 거주인, 컨설팅 회사, 개발자들은 각각 다른 반응을 보임

 

법률 회사인 ZICOlaw Vietnam의 파트너 David Lim씨는 해당 리스트가 7월 14일 발표된 공식 문서 7067/TNMT-VPDK에 첨부되어 있다 밝힘

 

해당 문서를 세밀히 살펴보면, 6월 8일까지 77개의 부동산 프로젝트내 권리 및 자산이 은행에 의해 담보로 잡혀있음

 

Lim씨는 이러한 형태가 일반적인 관습이며 특히 대형 프로젝트를 위주로 하여 큰 자금이 필요하기 때문에 개발자들이 담보를 취한다 밝힘

 

법령에 따르면, 향후 실 거주인이 거주할 부동산이 담보로 잡혀있더라도 개발자는 구매 자격을 갖춘 구매자에게 해당 부동산을 판매할 수 있으며 판매 전 해당 부동산이 담보로 잡혀있다는 것을 구매자에게 알리거나 은행과 구매자가 해당 부동산 구매에 상호 동의를 해야 함.

 

특히 주거용 부동산 판매에 있어서, 개발자들은 구매자에게 부동산을 양도하기 위해 은행 보증을 받아야 함. 이러한 사항은 구매자에게 신뢰를 줄 수 있음

 

Lim씨는 해당 리스트가 공개됨에 따라서 담보 프로젝트에 대하여 구매자들이 파악할 수 있고 개발자와 관련된 부채에 있어서는 채권자들이 해당 대금이 적절하게 쓰이고 있는 것을 파악할 수 있다 밝힘

 

이로 인해 부동산을 구매하고자 하는 구매자들이 정확한 정보를 바탕으로 구매를 할 수 있고 부동산 시장이 좀 더 투명성을 가지게 될 것임. 또한 부동산 시장에 힘을 더 실어줄 수 있고 정부, 개발자 및 구매자들을 포함한 부동산 시장 참여자들 모두에게 혜택이 갈 것이라 Lim씨는 예상함

 

JLL Vietnam의 가치 평가 및 자문 서비스 팀장인 Duyen Nguyen씨는 해당 리스트가 공개됨으로서 구매자들이 담보로 잡힌 프로젝트의 개발자들의 능력이 좋지 않다 인식하게 되어 부동산 시장에 부정적인 영향을 끼칠 것이라 표현함.

 

하지만 장기적인 관점으로 보면 투명성이 개발자들을 강화하고 부동산 구매자의 권리를 보호할 것임.

 

Duyen씨는 리스트에 있는 프로젝트 중 구매자들이 개발자가 아닌 은행에 담보를 잡은 프로젝트가 9개 있으며 해당되는 프로젝트로서는 Phu My Hung, Saigon Land, Saigon Pearl 및 SSG Tower 등이 있음

2014년 주택법에 따르면, 개발자들은 그들의 프로젝트를 담보로 잡힌 후에도 해당 물건을 판매 혹은 임대를 줄 수 있음. 하지만 부동산 구매자와 본 계약서를 작성하기 전 담보금은 모두 개발을 위해 지출되어야 함.

 

결론

부동산 중 개발자들이 은행에 담보로 맡긴 프로젝트들의 리스트가 공개됨

 

실 구매자들은 아직 입주가 진행되지도 않았는데 구매 부동산이 은행에 담보로 잡혀있다는 것에 충격을 받는 경우도 발생함.

 

하지만 부동산 개발업자들의 자금 융통을 위해서 이러한 관행은 과거부터 진행되었으며 법적으로도 하자가 없는 부분임.

 

단 법적으로 구매자가 담보가 걸린 부동산을 구매 시 판매자가 해당 사항에 대해 안내해야 할 의무가 있지만 이런 사항이 제대로 지켜진 적이 없어 구매자들의 충격이 클 것으로 보임.

 

발표된 77개의 프로젝트 대부분이 상환 기간이 길고 담보 대출 조건이 까다로워 부동산 시장에 직접적으로 미치는 영향은 작을 것으로 시장에서 평가하고 있음.

하지만 담보 프로젝트 및 개발사 역량 평가 등 해외 투자를 위해서 진행해야 할 여러가지 체크 사항이 많음으로 투자 및 구매 전 전문 중개기업 및 전문 분양기업과 상의를 할 것을 권유함.

출처:

VIETNAMNET "Mortaged project list to boost transparency"

http://english.vietnamnet.vn/fms/business/161400/mortgaged-project-list-to-boost-transparency.html

한빛 투자자문 강병진 대리

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